今年年底前，从万达广场入住开始，CBD将迎来新一轮的甲级写字楼供应高潮，不过记者的调查发现，新一代的写字楼中，自己持有出租的项目明显增多，由此带来的直接影响是，用于销售的可投资类产品逐渐减少。     据笔者了解，总建筑面积达15万平方米万平米的金地中心改为自持，华贸中心30万平米写字楼转为租赁推向市场，万达广场二期中的一栋写字楼为自己持有出租之列。     本季度租赁市场表现依旧活跃是导致甲级写字楼持有比例增加的直接原因之一，戴德梁行的研究显示，三季度市场整体吸纳量较上一季度有明显增加，达到18.5万平方米左右。在强劲需求的带动下，平均租金较上季度有小幅上涨，增至223元/月/平方米(实用面积)，比上一季度上升1%。     “CBD目前租金升值比较快，金地集团也不存在资金链的压力，因此不急于出售，自己持有两到三年后，如果再出售，其获利空间可能更大；此外持有物业对公司的金融运作会有比较大的好处，有物业持有才可以考虑REITS等融资渠道。”金地集团一位负责人表示。     戴德梁行写字楼部董事陈文翰介绍说，随着中国金融市场开放程度的不断加深，许多境外金融机构加快进入中国市场，CBD和金融街的甲级写字楼吸引了大量的买家。     由于本区域的甲级写字楼供应量有限，在出现大量持有趋势后，可售的甲级写字楼成了相对稀缺资源，其销售价格受到影响而有所提高，据戴德梁行三季度的房地产报告显示，北京甲级写字楼售价达到了21081元/平方米，环比增长了6.2%。导致三季度甲级写字楼销售价格上涨的一个重要原因，是本季度新项目上市量较小。万达广场方面透露的信息显示，其二期对外销售中的国际甲级写字楼8、9、10月大面积成交频频，二期年底即将投入使用的智能办公建筑受到追捧，项目的交易价格和交易量都呈现乐观趋势，其中本土企业表现出了较强的购买力。     下一个季度，北京写字楼市场将迎来一个供应高峰，预计新加入的项目体量总和将达到80 万平方米，将给北京写字楼租赁市场带来巨大的吸纳压力。中关村是目前北京写字楼市场存量最多的一个区域，预计这一地位将会被CBD 超过。其中已取得竣工验收备案的万达广场将有超过5万平米入市，一个值得关注的特点是，CBD写字楼在技术和设计上与普通甲级写字楼更高了一层，一般写字楼的层高在2.7米左右，万达广场二期写字楼采用的预应力技术使得第三维空间中(按4—5米层高计算)较非预应力结构增加了10—15%的“自由度”。建筑层高标准层4.05m，顶层最高达6m，预置150mm 网络地板架空层，办公室净高部分可达3m；相比于同类建筑，万达广场二期建筑室内具有更大的包容性，更灵活的应变性和更自由的选择性。     高力国际方面表示，目前中关村西区规划中的用地已经90%名花有主，据悉最后的两块地也将被微软收入囊中。而CBD 区域内在建的写字楼众多，未来的潜在供应量也很大。目前CBD 内的很多高品质写字楼都几乎处于满租状态，新的扩租需求将给新入住的项目带来很大的商业机会。


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