张智聪：戴德梁行助理董事（商业部）

  很多业内人士都认为，已出售的写字楼物业，其经营成功的可能性很低，投资的风险远高于只租不售的物业。但如果写字楼物业都不出售，投资者又没有投资的机会。

  张智聪认为，物业只要卖出的部分不超过25%，日常的管理权就会保持在大业主手上，物业仍能维持高素质的管理，这和只租不售的写字楼物业基本一样，投资风险不会因此而增加。

  中信广场就是例子

  张智聪说，目前广州的写字楼当中，仍以出售为主，包括作为广州地标的中信广场，也有部分写字楼已出售，当时的售价达到2万—2.2万元/平方米，但因其租金增长快，目前已达到150元—160元/平方米/月的水平，其税前投资回报仍在10%左右。最重要的是中信广场出售的比例不高，大业主始终是开发商，物业的管理权仍在大业主的手上，使中信广场的物业管理一直保持在高水平。

  张智聪认为，如果写字楼出售的总量不超过四分之一，基本上不会影响其日后的经营管理，这和只租不售的写字楼物业基本一样，投资风险不会因此而增加。当然，具体到某些写字楼物业，其出售的比例可以相对高些，但最高也不能超过一半。因为，大业主掌握一半的物业，仍能轻易获得三分之二业主的支持，在经营管理方面仍可以保持统一性。

  挑选独特的产品

  张智聪表示，虽然出售不超过四分之一的写字楼物业，其风险和只租不售的物业相差不大，但在挑选这些写字楼物业时，最好挑选一些比较独特的产品。例如：目前广州的一个超甲级写字楼有FITOFFICE出售，该类型物业包括有独立洗手间等，广州目前同类型的产品还比较少，其竞争也比较小，出租会相对容易。

  在投资该类型物业时，因为周边缺少同类型的物业，如何估价成为难题。张智聪建议可以借助专业力量，投资者在购买物业前，先请银行或者专业评估公司估价。因为独特产品的市场接受度不可知，所以其价格要有一定的折让空间，如果这个空间能达到10%，比一般产品的单价低几百元甚至上千元的话，其投资的风险就要小很多。

  张智聪说，购买写字楼物业长线收取租金，除了要看其物业管理水平外，还要看物业本身的素质、用料等，如果物业本身旧得比较快，就会导致物业的租金水平和本身的价值下降。