背景：
10月24日，位于CBD核心地段的总建筑面积达15万平方米的金地中心写字楼及商业部分全面封顶。金地集团宣布，这个由两座超过百米的国际甲级写字楼和时尚购物中心组成的庞大建筑，金地将全部自持经营。
10月中旬，中海地产对外透露，位于CBD的20万平方米的中海广场将不再对外发售，全部改为公司持有，对外出租。
此前，LG大厦、赛尔网络大厦等写字楼已经先后宣布自持经营。
此外，华贸中心30万平米写字楼转为租赁推向市场，万达广场二期中的一栋写字楼也已纳入自己持有出租之列。
我们知道，今年以来，国家对房地产市场进行了新一轮的宏观调控，从住宅到商业地产，无一幸免。
究竟是调控，让市场走冷，写字楼开始不好卖了呢？还是临近奥运，以及年底即将对金融业开放，各项利好，带来了持有型物业的租金收益将大幅走高？在众项目纷纷改为自持，CBD高端写字楼可售供量走低、用于销售的可投资类产品逐渐减少的情况下，万达在一栋写字楼已经出售的情况下，继而把另外一栋写字楼推上物业自持的末班车，原因是什么？
时间：11月9日下午3：30－4：30
地点：和讯网演播室
嘉宾：北京万达广场房地产开发有限公司副总经理 杨明明
第一太平戴维斯商业楼宇部经理 纪刚
精彩观点：
1、CBD写字楼商业价值无与伦比 持有经营有利开发商财富积累
2、08年前CBD写字楼供量充足 万达预租报价32美金/月/平米（含物业管理费）
3、比国贸更高的配置 预租阶段比国贸更具竞争力的价格
4、金融类、专业服务类公司成为万达写字楼首选客群
5、5年以后再出手 收益将会更高
主持人：和讯网友大家好，第二期CBD区域经济发展与写字楼发展前景系列访谈与大家见面了，今天我们剖析的个案是位于东三环与东四环之间建国路北侧建筑面积有50万平米的万达广场，嘉宾是大连万达集团北京万达房地产开发公司副总经理杨明明先生，第一太平戴维斯商业楼宇部经理纪刚先生。很高兴两位来到和讯网作客。
近期CBD的写字楼，金地中心、中海都纷纷宣布自持，咱们万达广场在第一栋写字楼已经出售的情况下，第二栋写字楼改为持有，这样做的市场考虑是什么呢？
CBD写字楼商业价值无与伦比 持有经营有利开发商财富积累
左：纪刚 右：杨明明
杨明明：北京万达广场作为一个大型建筑综合体，不仅在业态方面非常丰富，在市场经营方面也是根据项目的要求和市场的发展前景来制定相对比较灵活的市场经营机制。刚才主持人所说的这个情况，确实在北京万达广场二期的经营过程中，是我们采取的一个市场策略。北京万达广场总的体量是50万平米，一期是30万平米，在去年11月份已经完成了整个开发，已经进入交付使用阶段。目前正在开发和经营的是二期，北京万达广场也是总面积将近20万平方米，是一个比较丰富的业态。它的组成是由两个群楼三个塔楼组成的，按照大连万达集团总体的经营思路，三栋塔楼中间西座是作为和法国雅高酒店公司合作的万达索菲特酒店管理酒店，东座是万达集团自己持有，在明年3月份左右万达集团总部和它相关联企业将会迁至长安街我们的自持物业。东座从正式入市到现在已经销售达到80%，基本上是在我们的经营计划中。
主持人：今年以来国家对房地产市场进行了一系列的宏观调控，包括开发商资金链都在收窄，市场供应量普遍非常大，在这种情况下开发商将物业改为自持，是不是能够说明持有收益率非常吸引人呢？
杨明明：就CBD的这些典型写字楼情况来说，改出售为自持这个方式还是比较朦胧的概念，因为有相当多的开发商他们是有上市公司背景或者是国有大型企业的背景，在资金来说他们并不是非常紧张的，在出售和自持方面始终没有一个完全的定论。写字楼产品本身不同于一般产品别墅和商铺的形态，作为共用产品来说不应该是完全作为零售或者是散售来进入市场的，它是共建产品，一定是在投入使用和后续经营过程中维护、经营和管理，包括开发商的品牌和业主综合才形成一个共建经营的系统。一开始开发商就把写字楼这样一个共建当做住宅这本身就是正常的市场经营情况。作为自持来说，万达20万平方米除了两万八平方米作为销售之外，70%以上也是作为我们自己持有的，包括金地也是这样的情况。华贸也是在写字楼上有持有的，持有是作为基本的策略。
主持人：纪先生您的观点呢？
纪刚：杨总说的非常有道理，长安街并排的几个项目都是分成两期来开发的。一期都是以住宅或者是商用两用项目的，这种产品是以销售为它的主导方向，住宅还是以自购为大部分客户。在二期开发时遇到比较常见的商业形态，包括写字楼、商铺、宾馆。对于写字楼来讲到底是持有还是去卖当然是有选择的问题。本身产品应该是持有的，刚才您提到的宏观政策确确实实对房地产做下一步决策起很大的影响。
我们是做物业顾问公司，包括接受万达这个项目，其他的项目，看到一个很明显的趋势，由于新政策的出台，使得开发商拿到特别好、有利地块的成本和条件越来越困难，是不是完全以开发为主，还是持有一部分地产进行运营，再有好的项目两种方式来结合变成开发商选择长期的方式。在考虑卖掉部分物业之后剩下的部分作为持有，这样没有那么强的压力，作为持有有比较好的现金流的回报。随着金融产品的丰富，可能在后期的融资、抵押、包装都可作为一部分。这是一个趋势大家可能会考虑到，如果不卖的话，资金链没有问题，可以考虑持有，今后会更有收益的。
看国外一些开发商并不是开发一个产品就卖一个产品的，还会持有这个产品、经营它。这是从开发到持有商业物业两种并行的，特别是写字楼这种产品是有这种属性的，所以开发商是有一部分要自己持有。
主持人：杨总如果要有一个大客户想买您的第二栋写字楼，您出售吗？
杨明明：在经营过程中已经不乏有这样的大客户了，我们还是坚持持有。写字楼具有无与伦比的商业价值，整个板块从长远来看更多持有物业有利于开发商财富积累的，包括今后金融产品的合作来运作。
08年前CBD
写字楼供量充足 万达预租报价32美金/月/平米（含物业管理费）
主持人：纪先生，您对CBD区域写字楼的租金情况应该非常了解，能大体给我们介绍一下吗？
纪刚：我们这个部门是专门做商业楼宇部的，我们是英国隶属于一个上市公司，也是北京最早开始做写字楼 独家代理的公司，我们从1996年开始做的丰联广场，到目前为止做到独家代理项目超过80万平方米，积累了很多经验。开发商持有这个楼租金收益是不是特别好，别人买你不卖，这就涉及到租金的问题。如果客户买的话，他也要算租金收入是不是能够和售价成为投资回报的关系，售价跟租金肯定是相辅相成的。在这种情况下如果购买价格和开发商预期开发之后的销售价格有比较大差异的话，交易就促不成。但是如果是买家想买，达到一定的收入回报率，开发商自己算能够达到的话，何乐不为来持有呢？
说到租金的问题有很多不同的比例，根据第一太平戴维斯的数据，上个季度（第三季度）北京整体租金是21.5美金的范围，CBD大概是25美金的范围。跟上个季度相比是比较平稳，略有降低。主要因素是供应量有比较大的楼盘上市，面积非常大，空置率一下子很高，而且先期入市时为了争取客户在租金上肯定是有所下降的，使得整体幅度有所下降。
我做写字楼不但接触开发商也接触投资客，他计算回报率是要计算现金、物资流，特别是2008年这段时间内我们预计空置率的提高和整体租金的下降会使售价有一定的降低趋势。
主持人：整体售价会下降？是08年供量上升导致？还是其他原因呢？
纪刚：购买者来讲，很多情况下是用现金流的分析来比较物业的价值，用后面几年产生的收入来计算值多少钱。如果后期收入因为供应量的情况降低的话就会导致售价会降低，这是一种连带关系。这样会对整售的售价来讲，一般我们接触的客户希望收益率达到8%以上才会考虑收购物业，如果租金价格有降低的趋势下还维持8%的收益率不变，售价预期会有所降低。这也是另外的因素，这样我的心理底价会和开发上有差异了，再加上付款条款的关系。
主持人：开发商是如何给项目定价呢？
纪刚：有几种不同方式，一般来讲评估方式有三种，一种是用现金回报法，第二种是用比较法，比如旁边华贸两座楼都整售了，以它的价格作为参考指数。第三种用的比较少，成本回报法。盖这个楼花了多少钱，给了开发商一定利润之后多少钱卖出。不现实的是这个地盖完这个楼就没有可比性了。现在比较常用的是前面两种方法来定价位。
主持人：您现在给万达广场第二栋写字楼进行整购的定价评估估计会是多少？
纪刚：这很难说了，这是一个比较复杂的过程，我只是说了一个方法论，这里还有很多假设，涉及到税收、交易成本、市场策略，比如说万达广场租这个楼预测在未来三个月的出租率多少、价格多少、未来六个月多少，设计是很精密的，经过模型运算来算出来，不是我现在一下子能够说出来的。反而杨总这边做的很成功的销售东塔这边是有参考意义的，是以整层来销售，据我了解成交在CBD中是价位比较高的。
杨明明：我们均价超过两万五。
主持人：纪总说CBD写字楼大概租金是25.5美金，这个数好象有点儿低？
纪刚：这是不含物业管理费的，加上平均3.5元的管理费，各个公司统计不一样，一个是是含物业管理费还是不含要清楚，还有有的是用使用面积，而不是建筑面积。
主持人：这个数字是把所有写字楼都包含在CBD呢？还是高端甲级写字楼？
纪刚：甲级写字楼。
主持人：上海写字楼经贸大厦最近已经到了60美金，北京为什么和它差得那么远呢？
纪刚：我现在说的是平均概念，如果是标志性建筑像国贸二座现在可以成交这个价格，如果说使用面积的话能够达到58美金，也相当于那个数了。如果假定使用率都是在70%的情况下，说是58的使用面积，算到建筑面积大概就是在40美金左右。目前我们代理的另外一个项目双子座大厦LG集团，目前为止它的成交价格是在CBD区域水平第二位的。目前的成交价格不含物业管理费，建筑面积是能够达到33美金。
主持人：万达在预租阶段的租金是多少？
纪刚：感谢万达广场房地产开发公司指定我们作为中塔只租不售的代理，我们把前期的准备工作和项目本身情况都做了开展，目前对预租有一个报价，32美金（含物业管理费），不含的话大概是在28.5美金。比较楼不能比较一个数，LG双子大厦已经达到75%的出租率，在这一时刻来讲很多客户想进去，因为已经达到了一定的客户组合、市场定位宣传都达到很好的效果了，这时价格慢慢升上来。对于万达广场或者是其他刚开始的楼来讲，要从零开始做起，我现在说的是预租的报价肯定会低一些。随着签约客户、入住率不断上升价格体系和报价体系会不断提高。
主持人：CBD每年的写字楼的供求大概是多少？
纪刚：根据第一太平戴维斯的数据，2005年底统计2006年写字楼租用量北京地区是160万平方米，2007年也是差不多的情况，现在已经过了三个季度，发现其中一部分往后推迟了。今年大概完工的项目是在130万平方米的规模，大概有30万平方米挪到了2007年。前面假设调整是没有顺延项目应该会到180万平方米，是非常大量的入市。在CBD地区大概是在80万到90万平方米，将近一半吧。
主持人：另外，目前从数据显示三季度写字楼外资销售大单不到5万，这跟限外令有关吗？
纪刚：171号文件出台之后，目前我们的跟踪在这个文件出台之后还没有成交一笔，包括之前我们参与和联系的客户，他们都对一些写字楼有很好的倾向，甚至都签订了协议书。就是因为具体的条款怎么操作，政府对审批程序怎么审批，多停在了审批流程。这不光涉及到对购买者、注册资本，怎么认定，购买集团还会再融资、再按揭，都还没有形成完整的操作方式。在政策出台之前两笔比较成功的交易一个是高盛集团购买了京汇大厦，一个是日本的日本R ep lu s购买了华贸的一座和二座，这是比较清晰、完整的过程，在这之后很多都没有最终完成交易，都是在等待或者是审批过程，或者是很多细节还没法确定，这个条文确实是有很大的影响。
主持人：在条文出台之前，CBD高端写字楼外资客户大概比例能占到多少？
纪刚：如果说到国外和国内的成交来看，我接触的大部分是纯投资的，或者是代表私募基金或者是很大财团的房地产部，他们完全是用选择房地产作为它的一种产生收益的方式，纯粹是投资型。对于国内来讲一些客户或企业他们整购一部分是自用型，这对他是没有什么影响的。说到比例很难说，刚才我提到，我看到目前特别成功的两个交易在CBD就是京汇和华贸，别的都国内企业整购的方式。
比国贸更高的配置 预租阶段比国贸更具竞争力的价格
主持人：杨总，万达广场是大连万达进入北京第一个比较大型的建筑综合体，请您给介绍一下万达广场。
杨明明：北京万达广场作为大连万达集团进军北京市场的第一个重量级项目，从集团到项目公司，包括全社会都非常关注。应该说在01年的时候就开始酝酿这个项目整个的设计、规划工作。当时CBD的概念还没有像现在这么清晰，所以我们在前期设计过程中是一起搞的，最后形成一个总体设计。在这个过程中我们感觉到考虑CBD的特征在这里面。
随着人类的进步，作为一个建筑体应该形成它的特色。最早我们拿到这块地怎么做规划和设计费了很多思量，最后选择的是德国排名第一的GMP设计师事务所，1965年成立，到现在已经有30多年的力士乐，是欧洲排名第一。给我们做这个项目直接设计者就是它的主要创始人冯格康和马格两个人，确实体现出了冯格康的设计理念简洁是美，而且在设计中还突出体现出来与其他欧美国家著名设计师事务所不太相同的地方。比如说我们这个设计要注意看的话，我们这个项目已经是现房了，看的非常清晰。它的建筑基本上是用天然石材，没有打磨的来作为建筑的外立面的语言，非常具有雕塑感。包括华贸、国贸的外立面都不太一样。在做设计时也跟他们进行沟通和交流，不同的地块应该产生出不同的建筑物。
类似于在长安街的项目肯定不同于三环其他项目设计。在北京是有这样的情况，三环京广中心可能在华贸项目中会找到它的一些影子。很显然长安街是有它的一些内涵在里面的，作为欧洲的设计师感觉应该是跟别人不一样的设计。从实际情况来看，我们对于这样的设计非常满意。
第二在这个设计中还体现出来设计大师对于商业社会人文情怀的关注在里面，有一种非常暖和的色调，我们的色调是偏于米黄色，跟人欣赏的尺度也比较近。因为我们是按照甲级写字楼的标准配制的，除了电梯是9部三菱原装电梯之外，除了具备智能化系统条件之外，还有几个在北京乃至全国都是比较超前的。第一是使用了一般建筑物的距离是8米1，我们是12米15，这个距离在空间自由度方面超过了125%。这在国内来说可能我们是首创的。第二层高也是比一般要高出10%以上。作为甲级写字楼来说装修之后层高一般要求在两米六以上，我们的建筑层高是4米05，因为我们用了预应力技术，所以梁非常小，在装修完吊顶和网络地板之后可以达到三米的净高，换句话说，按照普通甲级写字楼来说我的15层可以做到17层。所以在销售价格上，为什么考虑这样一个层高是因为我们考虑到CBD今后主要是涉外、外资比例会比较大，我们用欧美人的尺度来考虑的。
除了这些之外在空调新风系统来说技术也是比较超前的，我们是用末端四管制的，VAV的变频系统，防燥、防隔音，对于新风的排放和循环来说起了比较好的作用。
除了这些之外还有我们不同于普通的甲级写字楼用的是三层中空的楼艺玻璃，我们用的是主动式内循环、可呼吸式玻璃幕墙的方式。我们玻璃的厚度差不多在15公分左右，还进口了欧洲原进口的可移动百叶窗帘，这也是比较少有的。直接的效果是保温度达到30%到40%左右。换句话说，甲级写字楼如果正常空调供应是在6点的话，我们在停止供应之后会延时到7点或者是8定半之后。这是很有必要的，不需要再跟物业公司按照建筑面积重新申请延时使用。从长期来说是非常好的。这是万达两栋写字楼不同于其他普通甲级写字楼的地方。
主持人：刚才杨总介绍了万达这么好的配置，相比国贸二期，建的比较早、设施、设备比较落后，为什么租金没有超过它呢？
纪刚：您提到国贸二座现在变成地标性建筑，一期是89年，二座是99年，在它入市的时代应该说是最高配置的建筑物。在那个时候它吸引了很多高品质、高知名度的客户在里面。但是应该看到国贸二座在当时刚入市时租金价格并没有这么高。高就高与现在你想进去没有面积所以就很高了，我卖的东西很少所以价格就由我控制了。并不意味着我们就比他们差，刚才杨总介绍也非常详细，我今天跟租户打交道，对他们的需求比较清楚。特别是德国建筑师的风格与众不同。德国一直把节能作为首选考虑目标的设计思想，在这里面很多都考虑到这一点。呼吸式玻璃幕墙只有另一个中青旅大厦才有。不但有双层玻璃幕，还有可移动百叶窗户，这对你的空调使用费、电费都降低了，对于租户来说是有收益在里面的。
除了硬件方面，对于万达广场这边整体配套也确实是考虑了人的需要。因为CBD总体规划并不是光变成一个写字楼的中心，里边还是员工、老总在里面，各方面配套包括住宅、商业配套也是非常重要的。到目前为止万达广场是唯一配备了万达影城、影院的群体，同时也是沃尔玛在CBD地区开的第一家店，地下一层就是沃尔玛商店，今年年底就应该能开业了。这对于在里面上班的人员来讲非常便捷。无论是下班去买东西，还是有休闲娱乐的放松都可以在这个区域完成。
另外商务配套来讲有精品店，群房五六层有高级的娱乐会所、国际会议中心，这种比较高级、顶级的配套都提供了很好的场所。还有雅高酒店本身是超五星的品牌，索菲特酒店是很有特色的，法国餐厅的党委级别非常高，肯定会吸引对法国情有独钟或者是跟他们有交往的客户来选择万达广场。新世界百货的知名度和品牌特别适合于上班族，整体配套来讲在CBD也是独树一帜的。
主持人：您的意思是需要一个培养过程的，之后租金会很高。
纪刚：在指定租金价格体系时，我说一个指标，比如跟入住率、楼层、面积、客户级别等等很多因素在里面。比如说入住率在不同阶段是不同体系的，现在是刚刚开始预租，没有签约客户时的价格体系。在出租率达到一定指标时那时的报价才有可比性。我们会把出租率和租金一起做比较，如果10%的出租率的租金和国贸5%的出租率不是一个概念。
金融类、专业服务类公司成为万达写字楼首选客群
主持人：随着写字楼不断入市，租赁面积在CBD一下子放大很多，会不会造成压力呢？
纪刚：从第一太平戴维斯对甲级写字楼分的更细，国际甲级写字楼、甲级写字楼、次甲级写字楼，万达广场属于国际甲级写字楼。
主持人：您认为CBD中看成国际写字楼的有几家？
纪刚：像国贸二座、嘉理中心，这都是建成的，华润大厦，在三元桥那边的微软大厦，我们的统计有不到十个是国际甲级写字楼，即将落成的还不能完全说。我们这个衡量体系是一个综合的考虑，从地理位置、设计风格、硬件配置、目标客户，这是一个综合评价。
回到您的问题，供应量是非常大的，但是每个产品有不同的特色，如果说你里面配备的指标对你的目标客户群非常有吸引力，虽然在大的供应量情况下，我们认为还是不难取得成功的。供应量因为有一些延迟，最大的集中应该是在明年年终，万达广场是目前在唯一年底就能够交付使用的写字楼，在入市上有半年的优惠期。目前谈的两个大单都是国际大公司，所以如果选择同样的写字楼万达是他们的首选。
主持人：预计都是什么样的客户？
纪刚：我们也跟万达房地产老总在协调客户定位群，目前初步计划是考虑一些比较大面积的客户，500强的客户，金融类、专业服务类，因为我们觉得随着年底金融政策的放开，随着GDP的提高，很多专业服务的类公司，服务业是增长最迅猛的类别。他们支付的租金水平相对而言是比较高的，这和传统的第一产业、第二产业来讲属于第三产业，利润率比较高，租金实践水平是比较高的。
主持人：杨总，第一栋写字楼是出售的，客户群是什么样的构成？
杨明明：客户群也发生了变化，包括我们集团做这个项目的理念，都是作为CBD中央商务区，与涉外经济有千丝万缕的联系，定义了东座写字楼，当时重点是考虑世界500强企业购买，后来因为量不是特别大，世界500强在购买中国物业时有种种因素导致最后在做具体决策时时间跨度比较长一些。第二限外的政策，世界知名企业都和我们谈过，后来种种原因，我们这个项目之所以要入市进行整层包售主要是考虑市场融资的需求。我们在三环的广告牌上写的中国企业上长安，它的概念是不管是世界500强在中国的事业还是自己的国有企业，还是外资北京的企业，他们对长安街尤其是CBD都是有选择的可能性的。后来我们在今年5月份之后调整了，我们是今年3月份开的，在6月份之前有相当一部分外资，包括台湾的航空公司、香港一些品牌企业都有，到了7月份之后主要是一些国内的股份制企业来购买，包括三层、四层都有这个情况。
总体来说业主的品质还是有一些特色的，与CBD现代金融服务业的定位还是高度吻合的。而且以自用的为多。
5年以后再出手 收益会更高？
主持人：一期开发的全部是商务公寓，30万，住宅禁商的政策对咱们出售是没有影响的，但是对于投资客户的后续出租现在影响怎么样？
杨总：应该来说存在一定的影响，这是销售系统之外的一些始料不及的情况。
主持人：现在商务港的物业管理是万达？
杨明明：是万达商业经营管理公司的一个部门来进行管理的。
主持人：租金水平您了解吗？
杨明明：租金水平比较乐观，在一期时入住比较早，再加上万达做这个项目树立一个观念同创品牌、共创财富，在销售均价上来说目前跟其他著名项目比较来说，还是有一部分空间让利于小业主的。正因为这个原因在一部分投资回报上来说也还是比较理想的，普遍达到8%以上，不管是自用的，还是商务出租或者是商务办公室实际回报都达到8%以上。如果政策能够没有住宅禁商影响的话可能回报会超过10%以上。作为目前情况来说，万达也是一个非常有责任感的企业，正在积极和政府洽商，正在按照政府的要求在办理，这个情况在年底之前会有一个非常清晰的政策出来。
主持人：咱们的商业群房为写字楼客户乃至商务公寓客户提供了非常好的配套，咱们采用的是订单生产，您能介绍一下吗？
杨明明：这是这个项目本身的优势，也是大连万达集团地产在北京的实践，是在全国倡导的第三代商业广场模式的经典。作为CBD来说，CBD这样一个产品本身就是一个全世界发达国家、发达城市、商业比较成熟地段开发的一种先进性的结晶。所以我们在做CBD过程中，包括北京市政府对于CBD的规划来说也是要求25%商业面积，25%的居住面积来考虑的。我们是按照这个比例来进行规划的。
与其他项目不太一样的地方，在做前期规划时就引进了相当多世界500强或者是亚洲一流品牌，或者是国内前三甲的商业企业进行合作，包括雅高酒店，它在全世界将近有40个国家，在全国有400多家酒店，而且是在世界著名城市的繁华地带，在伦敦的詹姆斯特区，在法国巴黎的金三角地带，在中国选择和我们合作，这是顶级物业的酒店。
第二它的酒店管理模式跟其他不一样，它主要是强调法国的一种流行哲学，一种艺术化的生活状态，生活的哲学。所以在雅高酒店会投入将近一个亿的资金来做一些特别有生活情趣的装饰，包括万达集团的一些产品展示，体现出一种艺术化的特征。这对50万平方米来讲形成比较好的配套，这个酒店面积大概就三万平方米，对我们项目本身是起了很好的提升作用。
除了这个之外世界排名第一的零售巨额沃尔玛在我们地下室负一层有1.9万平方米的面积。在东座下面是香港新世界百货，除此之外还有新世界的精品馆，还有KTV娱乐城等配套服务、生活设施。不仅是满足于这个项目本身的，从国贸往东过来目前来说也没有大的超市、百货、商业配套，刚才纪总说的，新京报上登了在下个月月底万达国际影院将会正式开业。
跟华纳终止合作是有一些政策方面的原因，我们自己独立经营，但是我们的经营模式跟他们已经磨合了两年时间了，还是借鉴了他们的经验。我们这个影院超过一千个座位在北京来说是最大的一家。
主持人：配套非常完备了，不仅服务万达广场，还辐射整个CBD。咱们的交通是如何设计的？
杨明明：我们这个项目原本是类似于像金地一期的规划设计，现在看这个项目来看，离长安街有三个口进去，在光华路也有三个口进来，在光华路中路也是横贯在那里。我们这个项目形成四块一个田字状，项目本身的交通和光华路、区域外的交通，一共有12个点跟系统之外进行连通，而且都是双向的，都是在四个车道以上，也有六个车道。
主持人：访谈的最后，咱们还要回到CBD区域经济发展和写字楼的关系上来。刚才纪总谈到写字楼基本上集中到明年入市，明年也临近08年奥运会，奥运经济再加上金融业年底开放所带来的银行业的机遇，请您给我们分析一下写字楼的走势跟经济发展的紧密关系，或者说所有明年入市的项目能不能如期都被市场所吸纳？
纪刚：您提到经济形势更多是反映出来供求方面的选择。我们有数据统计，需求方面比如2002、2003年每年平均在40万平方米的规模，05、06年需求的增长非常迅猛，我们经常用一个词供需两旺，每年达到50、60万的吸纳量，这个因素也有今年年底WTO的效应，还有随着中国越来越国际化，很多国际惯例都接轨了，没有感觉到任何障碍或者是不一样，看到很多在华公司从目前只设立办事处，只设立很小的企业间的合作到现在设立很大的分公司、零售机构，他们的扩展也是非常迅速的，这也是需求量放大的因素。
另外奥运会的影响，我们看到供应量的集中由于奥运会的影响，审批比较集中在那个时候，使得建设周期也是。另外一个问题是我们市政建设的提高是一步到位的，无论是地铁、城轨、机场高速路都会在2008年之前完善具备，目前我们跟很多投资客聊时，他们都非常惊讶这个建设速度。他们说在伦敦修一个站的地铁要花一年时间，我们现在同时在修80个站，他们现在都觉得难以想象。这其实并不是短期的，到2008年8月8号就结束的效应，他们感觉整个完善之后，北京作为首都国际化大都市的特征就非常鲜明了。
以前我们去的最差的是硬件设施设备，特别是大众交通体系。在这个建设完之后，我们的竞争力、世界网络化程度会更加提高，这都是对需求极大的利好。需求的增长速度未来也会提高，虽然在短期两三年之内我们的供应量还会超过需求，但是随着供应量慢慢降下来，需求量的增长，总的看五年的话实际上是一个平衡的，五年之后反而是租金要上升的。开发商也会考虑持有三五年之后，到那个时候出手收益回报率会比现在好的原因。
主持人：杨总怎么看？
杨明明：我的看法跟纪总是相同的。中国GDP的发展速度多年来稳居在10%以上，同时世界500强进驻北京，近五年来是以每一年超过10家的速度来进入的。按照进入CBD区域来说每年超过10家以上的速度。在发展过程中，由于房地产写字楼作为一个产品来说，可能受短期需求量的影响会有波动之外，从总的趋势来看，从整个经济发展和态势上来说，加上我们的国际化越来越紧密，这个发展前提是无法估量的。
纪刚：这对我们做代理是一个好事情，开发商如果不销售，持有的话，对于客户来讲选择是非常重要的。维持好客户，无论是整体组合，还是租金收入，从长远期来讲都是非常好的，这也是我们的所长，我们第一太平戴维斯商业楼宇部的客户群是非常高端、非常有实力的，也希望在万达广场这个项目上取得非常好的市场表现。
主持人：非常感谢杨总、纪总的精彩发言，给我们分析了CBD高端
写字楼尤其是万达广场的市场租售情况和收益，稍后我们会整理成沙龙实录，谢谢各位网友朋友。再见！
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